近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么)期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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